Avaliação de Servidões - Parte 3

Em complemento aos artigos antecessores Avaliação de Servidões - Partes1 e 2, e considerando a evolução de todas as ciências no decorrer dos tempos, parece que, no momento em que vivemos, os conhecimentos se interferem, fazendo com que nos especializemos em determinado campo do Saber, já que não os podemos abarcar “ in totum”. Não obstante, devemos continuar na procura incessante de novos conhecimentos que, pelo menos, complementem nossa formação e, de preferência, a suplementem.

Eis, por que pretendemos, aqui, expor este assunto, por considerá-lo útil a todos que labutam na seara da Engenharia Civil, principalmente nas vias Rodo Ferroviárias.

Genericamente, quando tratamos de assuntos relativos à aquisição de áreas de terra para formação (integralização) das faixas de domínio das Rodovias, e Ferrovias, falamos em Desapropriação. É uma das modalidades de aquisição de imóveis. Há, pois, outras modalidades válidas para tanto.

Antes de discernirmos as modalidades de aquisição de áreas de terra para formação das faixas de domínio das vias, é necessário que façamos considerações sobre os vocábulos mais usados sobre o assunto:

Aquisição – ação o efeito de adquirir.

Área de terra – toda porção de terra devidamente configurada.

Benfeitorias – são obras ou serviços que se realizam num bem com o intuito de aproveitá-lo, conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, nele incorporados permanentemente pelo homem, que não podem ser retirados, sem distribuição, fratura ou dano. São citadas, às vezes, como construção. Podem ser classificadas em três tipos:NECESSÁRIAS: São indispensáveis para conservar o bem ou evitar a sua deterioração.ÚTEIS: São as que aumentam o valor do bem ou facilitam o seu uso, embora dispensáveis.VOLUPTUÁRIAS: São as que têm exclusiva utilidade para quem as faz, com finalidade de mero recreio ou deleite, sem aumentar o uso normal do bem.Quanto à sua reprodução, em imóveis rurais, as benfeitorias podem ser classificadas em: NÃO-REPRODUTIVAS: São as que por se acharem aderidas ao chão, não são negociáveis e nem rentáveis separadamente das terras.REPRODUTIVAS: São as culturas comerciais ou domésticas, implantadas no terreno, cuja remoção implica em perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas, e que, embora não-negociáveis separadamente do solo, poderão ter cotação em separado, para base de negócios de propriedades rurais.

Bilateral – que é resolvido de comum acordo entre as partes que transacionam.

Campo de arbítrio - intervalo fechado de valores, obtido por processo estatístico compatível com a amostra, dentro do qual o engenheiro de avaliações pode adotar, justificando aquele que seja representativo do valor do imóvel avaliando.

Co propriedade - propriedade comum a duas ou mais pessoas, o mesmo que condomínio.

Coeficiente de paridade - relação entre os preços unitários apropriados exclusivamente a partir de dados de mercado, visando à composição de modelos cuja representatividade, restrita ao local pesquisado, é função de exame estatístico especifico.

Cominação - exigência de pena ou castigo por falta de cumprimento de contrato, preceito, ordem ou mandado judicial.

Comodato - empréstimo gratuito e temporário de coisa não fungível, mediante condições pré-estabelecidas.

Compromisso particular de compra e venda - contrato particular em que o promitente vendedor se obriga a transferir, dentro de determinado prazo, a propriedade de um bem ao promissário comprador, mediante certas condições contratuais e financeiras.

Desapropriação – transferência unilateral e compulsória da propriedade de um bem ou direito, do detentor do mesmo para o poder público ou por sua delegação, por utilidade pública ou interesse social mediante indenização prévia e justa.

Domínio Público – que é de interesse e uso de todos.

Enfiteuse - contrato bilateral, de caráter perpétuo, em que, por ato, “inter vivos” ou disposição de última vontade, o proprietário pleno cede à outrem o domínio útil de um trato de terras incultas ou de terreno destinado a edificação, mediante o pagamento de pensão ou foro anual em dinheiro ou em frutos (Código Civil, artigos 678 e 680). O mesmo que aforamento.

Equilíbrio Ecológico – estabilidade adequada das relações recíprocas dos seres vivos e destes com o ambiente.

Exceção de Domínio - argüição de defesa pelo direito de propriedade em um litígio possessório.

Escritura Pública – documento autêntico de um contrato feito perante Tabelião Público de Notas.

Expropriação – ato de excluir alguém, por meios judiciais, da posse de sua propriedade.

Expropriado – o que foi desapropriado judicialmente.

Expropriando – o que está sendo desapropriado judicialmente.

Expropriante – o Órgão Público que desapropria judicialmente.

Expropriável – o que é passível de desapropriação judicial.

Faixa de Domínio – área de terra, com largura definida, destinada a implantação da Rodovia ou Ferrovia.

Ferrovia – estrada de ferro, ou via pública ou privada, com todos os acessórios necessários a operação e segurança de tráfego de seus veículos.

Fração de Terra – parte de terra desmembrada de um todo.

Georreferenciamento – fornece referências precisas quanto à demarcação das terras. Desde 2001, este procedimento se tornou obrigatório para qualquer alteração na escritura de imóveis rurais.

Imóvel – ente que por força de sua natureza ou destino não pode ser deslocado de um lugar para outro, sem perder a forma e a substancia que o caracterizam.

Indenização – reparação de um dano ou da perda de um direito adquirido, mediante contrato ou ajuste.

Rodovia – estrada de rodagem via pública dispondo de todos os acessórios necessários à segurança de trânsito de veículos automotores.

Tombamento–ato de tombar, arrolar, inventariar, registrar.

Unilateral – em que prevalece a opinião ou imposição de uma só das partes.

A FAIXA DE DOMÍNIO

Para formação de faixa de domínio de uma Via de Tráfego, necessita-se que sejam adquiridas partes de terra contíguas e sucessivas em conjunto, delimitadas conforme projeto, receberão Via Pública passando ao Domínio Público.

As Benfeitorias existentes em tais áreas deverão ser indenizadas para que os proprietários as levem por sua conta e responsabilidade para outro local.

Consideremos, pois, as modalidades pelas quais se podem adquirir:

Aquisição por “DOAÇÃO” é uma transação comum, pela qual o proprietário, por liberalidade, DOA ao órgão a fração de terra que lhe está atingida pelo projeto da faixa de domínio, mediante escritura de doação.

Aquisição por “COMPRA E VENDA” é uma transação comum pela qual o proprietário, mediante preço e condições acertados de comum acordo, VENDE ao órgão rodoviário ou ferroviário a fração de terra que foi atingida pelo projeto da faixa de domínio, mediante escritura pública de compra e venda.

Aquisição por “PERMUTA” é uma transação comum, pela qual o proprietário mediante condições acertadas de comum acordo, PERMUTA (troca) com órgão rodoviário ou ferroviário a fração de que lhe foi atingida pelo projeto faixa de domínio, por outra propriedade deste, mediante escritura pública de permuta (Depende autorização superior).

Aquisição por “DESAPROPRIAÇÃO” por utilidade pública é regida pelo Decreto Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941. Neste caso, temos a considerar a necessidade da existência de um documento hábil, emitido pelo Poder Executivo, (Municipal, Estadual, ou Federal), declarando de Utilidade Pública a Faixa de Domínio, cabendo ao desapropriando, somente, discutir preço indenizatório.

Conforme haja ou não acordo entre as partes, teremos:

Aquisição por DESAPROPRIAÇÃO AMIGÁVEL, é uma transação unilateral, em que o proprietário, estando de acordo com o preço ofertado como indenização, pelo órgão rodoviário, lhe transmite a fração de terra atingida pelo projeto da faixa de domínio, mediante escritura pública de desapropriação amigável.

Aquisição por “DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL – EXPROPRIAÇÃO” é uma transação unilateral, em que o proprietário, não estando conforme com o preço ofertado como indenização, pelo órgão rodoviário, não lhe transmite a fração de terra atingida pelo projeto da faixa de domínio.

Para tanto, necessária se torna uma ação judicial, pela qual o Juiz, após analisar os laudos de perícia e de avaliação de ambas as partes, declina, por um valor indenizatório coerente, dando ganho de causa a quem couber.

Entrementes, se for urgente a ocupação da área, poderá ser solicitado pelo órgão desapropriante um documento de Imissão de Posse, que o Juiz fornecerá mediante o depósito judicial do valor da indenização proposta, em favor do expropriando, que poderá levantar até 80% desse valor. Enquanto isso, a causa segue seu curso.

Resolvido o impasse, a fração de terra é, mediante transcrição do Registro de Imóveis, do mandato de imissão de posse cuja sentença vale como titulo hábil, transferida para o órgão desapropriante.

Poderá, ainda, ocorrer desapropriação judicial por questões documentais, litígios ou por existência de menores de idade ou de pessoas incapazes, etc., como proprietários.

Tais situações serão resolvidas através de alvarás judiciais, requeridos ao Juízo competente.

Aquisição por “DESTINAÇÃO” (Desapropriação Indireta), é conforme Direito Administrativo, a Desapropriação Indireta se caracteriza pela transferência do imóvel ao Poder Público, por “Destinação”, independente, portanto, de qualquer transição ou formalidade administrativa, pelo simples fato de haver a propriedade se transformado em Via Pública, sem oportuna oposição do proprietário, restando-lhe, tão somente, o direito de haver indenização.

Registro: Satisfeitas as exigências legais de aquisição, o imóvel passa definitivamente ao patrimônio do órgão desapropriante, mediante registro das respectivas escrituras, no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, procedido, o órgão deverá fazer o tombamento do imóvel adquirido.

Domínio Público: Salientamos que, uma vez implantada a Rodovia em áreas adquiridas, seja por DOAÇÃO, por COMPRA E VENDA, por PERMUTA, por DESAPROPRIAÇÃO DIRETA (Desapropriação Amigável ou Desapropriação Judicial/Expropriação), ou DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA (Destinação), os imóveis integrantes da Faixa de Domínio passam ao Domínio Público, tornando-se irreivindicáveis por seus primitivos proprietários, assegurando-lhes tão somente, o direito de haver indenização quando for o caso.

Preservação: Portanto, em hipótese alguma, alguém poderá se arrogar o direito de dilapidar qualquer obra existente na faixa de domínio, uma vez implantada a Rodovia ou Ferrovia.

Baseamo-nos na elaboração do presente artigo, em informações do VADE MECUM do Engenheiro, Eng. Armindo Beux e de artigo publicado na Revista Rodoviária – DAER, da lavra do Eng. Othelo Ferreira da Cunha.