Avaliação de Servidões - Parte 2
Em complemento ao artigo antecessor, enfatizo a extensa polêmica associada às SERVIDÕES, há um antagonismo de interesses provindos da Empresa Concessionária, do Proprietário Atingido e das Comunidades Beneficiadas. A primeira necessita a Servidão, o segundo tem limitações ao pleno domínio após a Servidão, os terceiros terão as benemerências pela implantação do BemPúblico, passando pela Servidão.
Então as SERVIDÕES devem ser avaliadas em função dos RISCOS, RESTRIÇÕES, INCÔMODOS, ESFACELO e o GRAVAME sobre a área territorial, cerceando o pleno uso do bem e alguns dos seus direitos dominiais, inclusive a desvalorização do remanescente.
Alguns estudiosos desenvolveram Métodos Avaliatórios inerentes:
Engenheiro José Carlos Pellegrino IBAPE/PINI:
O nominado autor desta tese desenvolveu critério baseado na rentabilidade do imóvel, o da indenização, e no princípio de que, observadas as normas de direito vigentes, a indenização deve ser justa, de modo a não causar prejuízos ao expropriado. Os resultados de sua aplicação prática têm sido bastante aceitáveis.
Designando-se:
Vi = valor da indenização pela instituição da servidão;
Vf = valor real das terras nuas da faixa utilizada, sem benfeitorias;
n = fator de depreciação;
i = taxa de renda líquida anual sobre o capital representando pela indenização a receber (sobre Vi);
t = taxa de renda líquida anual sobre o valor real das terras nuas da faixa de servidão (sobre Vf);
Com a seguinte expressão algébrica:
i . Vi = t . Vf
(1)
Ora, esta igualdade significa que, pelo método da renda, não considerados fatores como valorização, desvalorização e correção monetária, nem as diversas possibilidades de aproveitamento urbano, rural agrícola, pastoril, mineral, etc.. das terras, mas levando-se em conta apenas a aplicação segura, sem risco, da indenização a ser recebida e um rendimento mínimo da terra em si, a renda líquida obtida através da aplicação da importância a ser recebida pelo proprietário das terras a título de indenização, deve ser sempre igual à renda líquida que a área da faixa expropriada proporcionaria se não fosse instituída a servidão.
Por outro lado, viu-se que em se tratando de servidões:
Vi = n . Vf
(2)
Substituindo-se na expressão (1) o valor de Vi da fórmula (2), tem se:
i . n . Vf = t . Vf
i . n = t
n = t / i
(3)
Sob este novo aspecto, a determinação de n resumir-se-ia apenas na fixação de porcentagens criteriosas para t e para i.
A taxa i é fixada em função das taxas usuais remuneratórias de capital (em dinheiro). Por exemplo: no Brasil, os estabelecimentos de crédito remuneram os depósitos a prazo fixo à taxa máxima de juros anuais permitida pela legislação vigente, mais correção monetária. Neste caso não se levará em conta a correção monetária, por que será ela igualmente desprezada na fixação da taxa t. Assim, dentro do exemplo brasileiro:
i = 12% a. a
Para fixação de t pode-se recorrer a taxa de rendimento líquido anual para terrenos, obtida por levantamentos estatísticos; ou determinar a taxa em função da lucratividade média anual da propriedade, se for o caso.
Para exemplificar, pode-se dizer que a Revista Engenharia Municipal nº 11, de dezembro de 1968, publicou o trabalho Fatores Médios. Atuais e Usuais em Avaliações de Imóveis para a Cidade de São Paulo, de autoria do eng. José Carlos C. Morato Leite, no qual se fixa a taxa de rendimento líquido anual para terrenos urbanos em 5,5%.*cópia ipsis litteris do artigo”.
Assim, admitindo-se:
i = 12% a.a. = 0,12
t = 5,5% a.a = 0,055
ter-se-ia:
n = t / i
ou
n = 0,055 / 0,12
ou
n = 0,4583
Outros estudos dão conta de que, atualmente, a taxa de rendimento líquido anual para terrenos teria se alterado de 1968 para a presente data; o próprio IBAPE tem recomendado a adoção da seguinte composição:
Taxa básica ou pura 8,0%
Não liquidez (non-liquidity) 1,5%
Valorização natural na cidade de São Paulo (-1,5%)
Taxa final 8,0%
Desta forma, assumindo-se:
i = 12% a.a. = 0,12
t = 8% a.a. = 0,08
ter-se-ia:
n = t / i
ou
n = 0,08 / 0,12
ou
n = 0,6667
(atual)
Nas zonas rurais a taxa de rendimento líquido anual para terras tem sido reputada em torno de 4% (informações colhidas junto à Delegacia da Receita Federal, em São Paulo). Assim:
i = 12% a.a. = 0,12
t = 4% a.a. = 0,04
n = t / i
ou
n = 0,04 / 0,12
ou
n = 0,3333 1 / 3
(rural)
Resumindo tem-se, atualmente:
Zona Urbana
t 8%
l 12%
n 0,6667
Zona Rural
t 4%
l 12%
n 0,3333
Deve-se enfatizar que as taxas aqui mencionadas não são válidas para todoo Brasil, mas sim, mais especificamente para São Paulo. É evidente que para outros locais e outros países deveriam ser estudadas as taxas adequadas.
De resto, diga-se que a determinação do valor real da faixa (Vf) não oferece qualquer dificuldade ao avaliador, podendo ser utilizados os métodos recomendados pela moderna técnica avaliatória mais adequados a cada ano.
Muito embora o trabalho em questão tivesse sido elaborado em 1969, especificamente para a avaliação de faixas de servidão de linhas de transmissão de energia elétrica, a aplicabilidade do critério pode ser generalizada para servidões destinadas a outros fins.
Óbvio está que o critério exposto fixa apenas valor da indenização correspondente às terras nuas. Havendo benfeitorias, plantações, jazidas etc., os prejuízos causados às mesmas, tais como a sua perda pura e simples, os lucros cessantes etc., deverão ser avaliados pelos métodos recomendados e incluídos na indenização.
O mesmo é feito em relação à eventual depreciação da área remanescente.
Assim, no pagamento total ao desapropriado poderíamos incluir os seguintes itens:
- terras nuas ( Vi = n . Vf );
- valor das benfeitorias;
- going value;
- valor das plantações;
- valor de jazidas;
- lucros cessantes;
- depreciação da área remanescente.
CONSIDERAÇÕES FINAIS:
Recomende-se que o campo de aplicação do método avaliatório exposto no presente trabalho, seja o mais amplo possível, desde que haja elementos para uma fixação correta e segura das taxas i e t.
Estabelece-se, deste modo, um critério padronizado para a avaliação de faixas de servidão de passagem, deixando-se apenas os casos especiais e de exceção para o bom senso e o dedo do avaliador resolverem.
Nas avaliações de grande responsabilidade, o método avaliatório objeto do presente trabalho pode ser combinado com um ou mais processos indicados pelos norte americanos.
Engenheiro Phillipe Westin; no Livro Princípios de Engenharia de Avaliações do Engenheiro Alberto Lelio Moreira:
Tem-se conhecimento de que várias tentativas de padronização de critérios avaliatórios para servidões, tem sido efetuadas e algumas delas preconizam o emprego de fatores de depreciação, como é o caso da tabela transcrita a seguir:
Principais fatores depreciativos
Índices de depreciação (n)
Linhas de transmissão
Oleodutos
Proibição de construção
Linhas de transmissão 0,30
Oleodutos 0,30
Proibição de culturas
Linhas de transmissão -
Oleodutos 0,33
Limitação de culturas
Linhas de transmissão 0,10
Oleodutos -
Perigos decorrentes
Linhas de transmissão 0,10
Oleodutos 0,02
Indução
Linhas de transmissão 0,02
Oleodutos -
Fiscalização e reparos
Linhas de transmissão 0,03
Oleodutos 0,05
Desvalorização do remanescente
Linhas de transmissão 0,08
Oleodutos 0,10
Seccionamento do imóvel
Linhas de transmissão -
Oleodutos 0,10 a 0,20
Esses índices seriam aplicados, segundo seu autor, sobre o valor da faixa de servidão como terra nua para se chegar ao valor da indenização, ou seja:
Vi = nVf
Onde:
Vi = valor da indenização
n = índice ou valor de depreciação
Vf = valor da terra nua da faixa
Por esse critério, para a passagem de uma linha de transmissão que acarretasse todos os fatores depreciativos aí mencionados, o índice de depreciação seria de 0.63 enquanto que, se fosse um oleoduto, o índice seria de 1,00, o que equivaleria a uma expropriação total.
Essa tabela, da mesma forma que outras similares, apresentam os inconvenientes do caráter empírico e aleatório da escolha dos índices e pretende ser genérica quando se sabe das variações de características entre as diversas regiões do país.
Um outro critério empírico que há longos anos surgiu, foi fixado na legislação tributária para a cobrança do imposto de transmissão intervivos quando se estabelece a servidão. Essa legislação fixou o cálculo do imposto sobre 1/3 (um terço) do valor venal da faixa de servidão, de modo que esse número tem, à miúde, servido de base para fixação da indenização em sentenças judiciais, embora sem qualquer fundamento lógico.
Eng. Walter Zer dos Anjos, apresentado no X COBREAP:
O objetivo deste trabalho é fixar critérios e o método para a determinação do coeficiente de servidão (CS) de áreas atingidas por linhas de transmissão (LT), pela análise dos fatores depreciativos específicos de cada propriedade, dentro e fora da faixa de servidão ou segurança.
Estes critérios e o método proposto poderão ter aplicações em avaliações de outras faixas de servidão de empreendimentos que não LT, tais como, implantação de adutoras, oleodutos, gaseodutos, rodovias, etc, desde que sejam submetidos as análises e adaptações que cada caso requeira.
EXPRESSÃO MATEMÁTICA:
Pelas argumentações, ponderações e vivências na área de construção de LT, notadamente nas áreas de liberação de propriedades para os empreendimentos, pretendemos, com este trabalho oferecer mais um instrumento de avaliação nestas áreas que estão carentes de recursos avaliatórios.
A expressão matemática que permite a determinação do coeficiente desejado, apresentamos a seguir, bem como as considerações necessárias a sua aplicabilidade:
1-x
CS = (A + B)
Onde,
CS = Coeficiente de Servidão desejado;
A = Índice de desvalorização relativo a ponderação dos fatores de depreciação devidos aos Riscos, Incômodos e Efeitos Psicológicos e Ambientais.
A = Ʃ pontos dos fatores depreciativos / Ʃ pontos máx. dos fatores depreciativos.
B = Índice de desvalorização relativo a ponderação dos fatores depreciativos devido as Restrições de Liberdade de Uso e Econômico.
B = Ʃ (área da ocupação analisada * pontos depreciativos atribuídos à ocupação) / Ʃ pontos ponderados * área total da faixa de segurança.
X = Razão entre a área total da faixa de segurança e a área total da propriedade.
Limites de aplicabilidade”
0,05 ≤ A ≤ 0,20
B ≤ 1,00
X ≤ 1,00
ANÁLISE E DETERMINAÇÃO DOS ÍNDICES RELATIVOS AOS FATORES DEPRECIATIVOS:
A determinação do Coeficiente de Servidão relativa a uma determinada propriedade implica mas não se restringe aos fatores depreciativos a seguir e que objetivam atender a grande parte dos casos, devendo outras particularidades específicas da propriedade serem analisadas e adequada aos critérios aqui estabelecidos.
FATORES DEPRECIATIVOS
Índice A – Riscos, Incômodos, Efeitos Psicológicos e Ambientais
Este índice é determinado pela ponderação de todos os fatores relativos aos riscos, incômodos, efeitos psicológicos e ambientais, portanto, de natureza bastante subjetiva o que determina o avaliador uma maior atenção e sensibilidade e uma postura rigorosamente isenta de animo.
O avaliador deverá a cada fator depreciativo analisado e ponderado atribuir um peso na escala de 0 (zero) a 10 (dez). A seguir enumero alguns destes fatores, notadamente aqueles que sempre estarão presentes de uma forma ou de outra em nossas avaliações:
Riscos decorrentes:
- Os perigos decorrentes da construção da LT, embora minimizados pelo coeficiente de segurança adotado nos projetos de engenharia, origina-se na possibilidade estatística do rompimento dos cabos ou tombamento de torres em razão de incêndios, vendavais, temporais ou fatores correntes eólicas. Há que se analisada as possibilidades de ocorrência de incêndios danosos a LT em função da utilização das áreas lindeiras à faixa de segurança.
Assim, uma floresta rente à divisa a faixa de segurança, pela sua alta concentração de resina oferece elevado índice de receptividade ao fogo, caracterizando-se pois, como uma ameaça permanente a LT. Da mesma forma poderíamos analisar e classificar as possibilidades da região onde se situa a LT, em submeter-se constantemente a condições atmosféricas adversas que venham a colocar em risco a integridade dos cabos torres da LT.
Os riscos decorrentes crescem na possibilidade de rompimento na razão direta do número de cabos fase da LT.
Incômodos
Os incômodos que por vezes não deixam de ser nocivos são representados pelos zumbidos devidos ao “efeito corona” e ação dos ventos, pela ação dos para raios e efeitos dos campos elétricos e magnéticos que interferem nos aparelhos elétricos e geradores pela exposição de partes metálicas à variação de intensos campos elétricos-magnéticos que por indução elevam o potencial elétrico dessas partes a valores tais, que causam desconforto e receio.
- As constantes visitas de equipes de manutenção, adentrando na propriedade, caracterizando a perda de exclusividade, gera de certa maneira incômodos e mal estar ao proprietário (analisar a constância dessas pessoas estranhas, em função do uso da propriedade, por exemplo, pecuária, reflorestamentos, plantações rasteiras, etc.)
- É sabido que devemos manter uma reserva de desconfiança e atenção a tudo que desconhecemos ou estranhamos, assim a presença da LT, provoca um desassossego ao expropriado que mesmo com os cabos da LT passando ao alto lhe provocam incômodos reais.
- Posição da LT na propriedade em relação à utilização atual da faixa de segurança (analisar sob os aspectos de tráfego intenso, moderado ou fraco de veículos ou pessoas).
- Posição da LT na propriedade em relação a sede e benfeitorias da mesma (analisar a forma e distância da LT e suas interferências na vida normal do expropriado).
- Dificuldade ou impossibilidade de pulverização aérea.
Efeitos psicológicos e ambientais
- Por outro lado ainda se desconhece os efeitos ambientais que o gradiente potencial estabelecido entre os cabos e a terra provoca no ser humano, no ecossistema e equilíbrio ecológico, porém, não resta dúvidas que sua simples presença, determina além da perda de privacidade, evoca a sensação de poluição visual em maior ou menor intensidade se levado em conta o uso atual da área expropriada.
- Altura dos cabos e vão entre torres (analisar os efeitos reais e psicológicos que passam as pessoas).
- Impacto ambiental (analisar sob o aspecto do impacto visual quando considerado a destinação da propriedade, por exemplo: área destinada ao lazer e de beleza natural ou artificial notável, área destinada a culturas, etc).
Assim, a definição do Índice “A” será resultado da análise criteriosa e das pontuações definidas pelos fatores depreciativos e será determinado pelo produto entre o limite superior permitido para este índice (20%) e a razão entre o somatório dos pesos atribuídos a cada fator e o somatório dos pesos máximos (10) de cada fator considerado.
Índice “ B” – Restrições de liberdade de uso e econômicas.
As propriedades podem ter uma única utilidade ou pode ter várias utilidades, umas mais outras menos importantes. A desvalorização decorrente da perda de uma determinada utilidade será tanto maior, quanto maior for a importância dessa utilidade perdida.
Dessa forma, a desvalorização de uma propriedade, devido à limitação da liberdade do seu uso, será uma porcentagem variável, de caso para caso, dependendo da utilidade que a propriedade tenha, antes de instituída a servidão.
Na determinação desse índice há necessidade do conhecimento prévio das características físicas e da utilização efetiva da propriedade, bem como, sua capacidade de uso, área da propriedade, áreas e finalidades de cada ocupação dentro da área de segurança. Estas informações são facilmente encontradas junto as empreendedoras, uma vez que faz parte dos projetos de desapropriações desses empreendimentos, o cadastramento, bem como a elaboração de plantas e memoriais descritivos das propriedades atingidas.
A utilidade de uma propriedade é medida pelo que possa vir ou rendimento que a mesma possa produzir, sem o perigo de destruir ou afetar a sua fertilidade no caso de uma propriedade rural e pela viabilidade edificandi de uma propriedade urbana.
Ao se comprar uma propriedade, adquiri-se o direito de receber, à perpetuidade, os frutos dela e caso sua liberdade perpétua de uso fique restrita, restrita também ficará a renda que possa produzir.
O problema da determinação do índice B está pois, na análise dos fatores que reflitam a desvalorização da área da faixa de segurança, analisadas em função das restrições econômicas e de liberdade do uso que lhe são impostas, portanto, de natureza mais objetiva e consistente que as analisadas para o índice A.
A análise criteriosa do uso da área da faixa de segurança deverá ser realizada de caso a caso, e de ocupação a ocupação.
O critério leva em conta a identificação das diversas ocupações de porções de áreas que são atingidas pela faixa de segurança.
O avaliador deverá a cada uma delas, atribuir pesos de desvalorização, na escala de 0 (zero) a 10 (dez), resultantes da análise e ponderação das restrições de liberdade de uso econômicas.
A seguir, enumeramos algumas formas de ocupação, notadamente aquelas que quase sempre estarão presentes de uma forma ou de outra em nossas avaliações:
- Área ocupada pelas torres dentro da faixa de segurança;
- Áreas ocupadas por benfeitorias objeto de relocação;
- Áreas ocupadas por matas nativas livres á exploração econômica (fora da reserva legal);
- Áreas ocupadas por reflorestamento ou destinadas a implantação de projetos de reflorestamento aprovados;
- Áreas destinadas a lavoura, pomares ou árvores de altura máxima permissível pelas normas da LT;
- Áreas de pedreiras jazidas;
- Áreas de brejos e banheiros;
- Áreas de pastos e capoeiras;
- Áreas de estradas e acessos;
- Áreas de culturas baixas.
Pela análise do projeto ou simples medição em campo é possível obter-se as áreas ocupadas pelas torres da LT, as demais áreas fazem parte dos memoriais descritivos elaborados pela empreiteira de topografia contratada para o empreendimento;
Assim, a definição do índice “B” , será resultado da análise criteriosa das ocupações atuais onde atribuiu-se pontuações depreciativas, as quais determinarão a média ponderada das ocupações . Esta média representa a área equivalente depreciada, dentro da faixa de segurança.
A razão entre a média ponderada, quando considerados os pesos das ponderações que define a área equivalente, e a área total da faixa de segurança, determina o valor do índice “B” procurado.
VI DETERMINAÇÃO DO COEFICIENTE DE SERVIDÃO (CS)
Uma vez definido os índices “A” e “B”, resta a determinação do CS que deverá levar em conta, a desvalorização de área remanescente à faixa de segurança.
As limitações impostas ao uso da faixa de segurança, bem como os riscos, incômodos, restrições, efeitos psicológicos de ambientais, impostos pela presença da LT na propriedade, não se limitam na verdade apenas a faixa de segurança, não raras vezes, temos que erradicar árvores de porte elevado fora da faixa por estaeem pndo em risco a integridade física da LT. É evidente que os efeitos da indução não cessam ao transpormos os limites da faixa de segurança, todos sabemos que são funções inversas da distância aos cabos da LT. Todos sabemos que com maior ou menos intensidade, o valor de mercado da propriedade, como um todo, será afetado negativamente.
Assim, não estaremos cometendo nenhuma heresia ao afirmarmos que eiste uma estreita relação entre a área da faixa de segurança e o total da área da propriedade nos efeitos restritivos ocasionados pelas Linhas de Transmissão.
Não é muito difícil aceitar a afirmação de que este efeito no remanescente será tanto menor quanto maior for esta relação e será máxima quando a área da faixa de servidões (segurança) for igual a área total da propriedade.
Definindo-se por X a relação entre a área total da propriedade e a área total atingida pela faixa de segurança:
X = Afs / Atp ≤ 1
Por outro lado sabemos que quando a faixa de segurança atinge toda a propriedade, estamos em ´presença de um caso de desapropriação total e não de simples servidão, razão que nos leva a concluir que a relação X deva influir no expoente do somatório dos índices restritivos, A e B, de tal forma a torná-lo nulo no caso da restrição total, assim o CS será determinado pela expressão:
1-x
CS = (A + B)
Conforme já apresentado no presente artigo.
Arquiteto Francisco Alves Gomes Jr. Apresentado no IV Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias.
Para avaliação de faixas destinadas à passagem de linhas de transmissão de energia elétrica, oleodutos, esgotos, etc.
Em terrenos e glebas urbanas e propriedades rurais deve ser examinada a influência sobre a configuração do lote examinando-se a servidão a ser imposta implica na perda total das condições de reaproveitamento econômico da unidade territorial para os fins de uso e atividades a que a mesma se destina.
Pode ocorrer a perda total o que implica na simples desapropriação do bem, ou seja: deve ser o mesmo avaliado pelo seu valor real.
Nos casos de possibilidade de reaproveitamento da área remanescente deve-se examinar eventuais desvalorizações dessa pelos riscos e incômodos ocasionados pela presença da “faixa de servidão”.
Os principais fatores depreciativos: Proibição de construção, idem de culturas; limitação de culturas; visitação para reparos e inspeção; riscos de acidentes; indução, etc.
Basicamente: “Vi = n.Vf ”; significando: Vi = Valor da indenização; n = fator de depreciação (a ser estabelecido, fundamentadamente pelo avaliador , tendo em vista todas as circunstâncias que influem); Vf = Valor da terra nua da faixa. Obs. – Transcreve-se o modelo de José Carlos Pellegrino “in” “Avaliação de Faixas de Servidão de Passagem”, citando Philippe Westin (Eng. de Avaliações-IBAPE-Ed. Pini). O autor entende que, face às diferenciações de hábitos, costumes, vantagens e desvantagens em que implica uma servidão, não se deve, a priori, estabelecer valores padronizados para o fator “n”. Cada caso é um caso e deve ser tratado como tal.
O Engenheiro Sérgio Magalhães (Curso do Instituto de Engenharia Legal/RJ-1983, pág.84), tratando dos “Prejuízos de Mutilação” e “Avaliação de Servidões de Passagem”, nos ensina que “O critério fundamental é o chamado antes e depois. Avalia-se a unidade territorial da desapropriação. Em seguida avalia-se com as novas dimensões após a desapropriação. A diferença é o valor da indenização”.
Valor da faixa de servidão: Vf = Va – Vd” (valor antes – valor depois).
O valor da indenização pelo uso da faixa de servidão: “Vi = n . Vf”.
