Avaliação de Servidões – 1ª parte

Caracterização “Segundo o Professor Bandeira de Mello: o procedimento através do qual o Poder Público, compulsoriamente, por ato unilateral, despoja uma pessoa de um bem certo, fundado em necessidade pública ou interesse social, mediante a indenização, prévia e justa, pagável em dinheiro.”

A Servidão Administrativa ou Pública é um ônus real de uso, imposto à propriedade particular para assegurar a realização, conservação e passagem de Obras e Serviços Públicos mediante indenização dos prejuízos ao proprietário.

As servidões classificam-se em três categorias: AÉREAS, SUPERFICIAIS E SUBTERRÂNEAS.

1. AÉREAS: são as redes de Alta Tensão; as Torres de Transmissão de Energia , Radiofonia, Telefonia.

Riscos:

- rompimento dos cabos elétricos;

- defeitos de isolação de aterramento;

- probabilidade de descargas elétricas em tempestades.

Restrições:

- na faixa de ocupação e de segurança é vedada a ocorrência de edificações;

- não é permitida a cultura de porte: pinus, acácia, eucalipto e outros;

- Proibido queimadas;

- proibido circulação de máquinas e equipamentos.

Incômodos:

- ocorrência do fenômeno de indução, o determina a presença de ruídos de interferência em aparelhos receptores e transmissores porventura instalados nas proximidades da linha;

- passagem de pessoas e veículos que cuidam da fiscalização da faixa e das linhas, atravessando a propriedade periodicamente;

- a recusa ou o temor de empregados em residir nas áreas remanescentes, em casas próximas da linha;

- a pastagem não é proibida dentro da faixa; mas não é ela de todo recomendável, devendo-se cuidar para que o gado não permaneça na mesma por muito tempo e não se aproxime das estruturas, por razões de segurança;

- o efeito psicológico que a simples presença da Rede, provoca ao dono da terra e nos que habitam a propriedade, provocando em alguns casos em permanente estado de sobressalto, diante da possibilidade de um acidente.

2. SUPERFICIAIS: são casos de Acessos ou Ramais Rodo – Hidro – Ferroviário ou Canais de Irrigação, necessários implantar numa propriedade para atingir uma jazida, uma pedreira, uma fonte de água mineral ou termal, alimentar a irrigação de uma lavoura vizinha, etc...

Riscos:

- possibilidade de acidentes pessoais ou patrimoniais (agricultura, pecuária, outras culturas e benfeitorias);

- degradação ambiental (ocorrendo poluição de água, ar, solo, causado pelo Agente responsável pelo acesso, Ramal ou Canal na área em torno ao mesmo.

Restrições:

- na faixa de ocupação e de segurança é proibido edificações e uso se não a circulação de máquinas e equipamentos.

- e outras conforme Natureza Específica.

Incômodos:

- o efeito psicológico que a simples presença da via ou ramal, provoca ao dono da terra e nos que habitam a propriedade, provocando em alguns casos em permanente estado de acontecimento inesperado.

3. SUBTERRÂNEAS: caso de oleodutos, gasodutos, galerias de esgotos, linhas subterrâneas de metrô.

Restrições:

- no caso de oleodutos, gasodutos, a quase subtração integral do domínio das terras, deixando-se ao proprietário apenas o direito de atravessar a faixa destacando à colocação da tubulação.

Com efeito, as próprias petições iniciais elaboradas pela `Petrobrás – empresa estatal brasileira que detém o monopólio do petróleo e de seus derivados – em ações de desapropriação para instituição de servidão de passagem, costumam conter o seguinte parágrafo:

“Que sendo a presente desapropriação de simples Servidão de Passagem para o oleoduto, que ficará enterrado e não será cercado, fica o expropriado com o direito de passagem sobre a faixa, não podendo, todavia, praticar dentro da área subtraída ao seu livre uso e gozo, quaisquer atos que embaracem ou causem danos, incluídos entre eles o de erguer construções, fazer plantações e culturas, queimadas ou fazer uso de explosivos, bem como obstar à suplicante o direito de realizar na faixa a manutenção, reparação e fiscalização de tubulações ou serviços conexos ao bom funcionamento do mesmo.”

Como se observa, no caso em exame a Petrobrás – empresa estatal que deseja ver instituída a servidão – praticamente passa a ser a dona das terras, enquanto que o legítimo proprietário é quem ficará com o direito de passagem. Sem dúvida, uma situação de fato, que exige uma indenização à altura dos prejuízos sofridos e das limitações impostas.

- Mais recentemente, em São Paulo, a companhia do Metropolitano de São Paulo-Metrô, tem instituído servidões subterrâneas, principalmente para túneis e acessos às estações; após a execução das referidas obras, durante as quais são demolidas as benfeitorias existentes, o metrô libera-os com a restrição adicional de só permitir a edificação de prédios com gabarito limitado e fixado em função da propriedade de acesso ou túnel.

Riscos:

- mesmo que remoto, um conduto de óleo ou de gás sempre é risco à COMBUSTÃO que resulta da mistura de três componentes:

combustível + comburente + fonte de calor

(óleo ou gás) (O2) (faísca, descarga)

- Poluição Ambiental: os resíduos patogênicos que são carreados na rede de esgoto, em ocorrendo o extravasamento ou infiltração para o lençol freático.

Incômodos:

- o efeito psicológico que a simples presença da rede subterrâneas, provoca ao dono da terra e nos que habitam a propriedade, provocando em alguns casos em permanente estado de acontecimento inesperado.

GRAVAME EXEMPLO: A Concessionária averba na Matrícula do Registro Público do imóvel que sofre uma servidão, assegurando-lhe instalar uma torre, uma rede, um conduto ou outro serviço público, gravando sobre toda a área uma série de exigências que cerceiam o pleno uso do bem, como o ocorrido em uma propriedade rural seccionada por uma rede de Alta Tensão no Município de Gramado:

Na área do imóvel objeto deste registro, é vedado aos outorgantes e seus sucessores erguerem construções, podendo, porém, utilizá-lo para cultura de pequeno porte e árvores que, completamente desenvolvidas, atinjam a altura máxima de três (3) metros, com exceção de capim colonião, cana de açúcar e outras culturas similares, que são passíveis de queimadas. A outorgada por si e seus sucessores, no exercício da presente servidão, tem assegurado desde já, o acesso de seu pessoal ao longo da linha de transmissão, bem como de veículos para o transporte até ela e de todo material necessário para a execução dos serviços de construção, inspeção, manutenção ou reconstrução, tais como: abertura de porteiras padronizadas de uso e responsabilidade exclusivos: instalação de mata burros, construção e melhoria de estradas de acesso; instalação de bueiros, construção de pontilhões; abertura de valas e desvio de águas, execução de aterros; construção de muros de arrimo; podar ou cortar árvores dentro e mesmo fora da faixa de segurança, desde que as mesmas representem riscos à linha de transmissão ou a terceiros; proceder a limpeza de vegetação, por desbaste ou aceiramento, junto às bases das estruturas, independente do tipo de vegetação ou cultura. Fica expressamente vedado aos outorgantes a execução da limpeza da faixa de segurança por meio de queimada ou por processos mecanizados que possam dar origem a problemas de erosão bem como atividades que modifiquem o perfil do terreno, em prejuízo da estabilidade e/ou segurança da LT e de terceiros. Que, nessas áreas antes descritas, junto às bases das estruturas não é permitida a existência de qualquer tipo de vegetação e/ou objetos que possam impedir os trabalhos de instalação, construção, inspeção ou reconstrução da referida linha de transmissão, ficando permitido, porém, aos outorgantes, somente a ocupação da área em questão para pastagens nativas, culturas de pequeno porte e criação de animais, Obriga-se, porém, os outorgantes, por si e seus sucessores, a não cercar, de nenhum modo, a faixa de terras objeto deste registro de servidão. Tem a Servidão Perpétua de Passagem de Eletroduto, ora constituída, o preço certo e ajustado, quantia esta que os outorgantes recebem, no ato da escritura, da outorgada e pela qual dão plena, geral e irrevogável quitação, por toda e qualquer espécie de direitos, atuais, remanescentes ou futuros, em decorrência desta constituição de Servidão Perpétua de Passagem de Eletroduto, Ainda mais, dão ao ora acordado o caráter de transação irrevogável e irretratável, para nada mais ter a reclamar um do outro, a qualquer tempo ou a qualquer título (CCB, Art. 1030), transmitindo desde já toda posse desta Servidão, concordando com sua inscrição no Ofício de Registro de Imóveis competente, obrigando-se, outrossim, a não perturbar a outorgada na prática dos atos cujos direitos lhe são atribuídos pelo presente instrumento. A outorgada obriga-se a contatar previamente com os outorgantes, sempre que houver necessidade de acesso à área de servidão, para tratar da melhor maneira de realizar os serviços necessários. E, nestas ocasiões, havendo danos praticados pela outorgante ou por sua representante, ocorrerá a indenização correspondente.

Inadequações

Ao ler o gravame averbado na matrícula do imóvel, o cidadão, além do cerceamento do pleno uso da sua propriedade, tem permanente e contínuo, não intermitente e não ocasional, RISCOS, RESTRIÇÕES, INCOMODAÇÕES pela presença da servidão de passagem na sua propriedade.

O ESFACELO DA PROPRIEDADE segundo o Engenheiro Ruy Brossard Souza Pinto : AS PARCELAS DO ESFACELO

De economicidade da propriedade, é irremediável em termos de mercado.

Do esfacelo resultante da desapropriação, a propriedade remanescente sofre uma degradação econômica, não mais permitindo a exploração com fins econômicos (Agricultura, Pecuária ou outras culturas).

Ocorrendo uma queda vertical no valor da propriedade remanescente embaso-me às palavras de O. T. MENDES SOBRINHO, engº agron., em “Avaliação dos Prédios Rústicos para Desapropriação por Utilidade Pública”, editado pela CESP – Centrais Elétricas de São Paulo S.A.:

“Em suma, não é possível atribuir valores iguais para coisas aparentemente semelhantes, mas, de significação econômica diversa”.

É elementar que uma deficiência física pode ser corrigida, porém, a degradação funcional, a quebra de economicidade da propriedade, é irremediável em termos de mercado.

TRADIÇÃO NA INDENIZAÇÃO DOS DANOS DO ESFACELO

A indenização pelos danos causados a um patrimônio, sempre foi preocupação do homem desde remota antiguidade aos tempos atuais. Referências:

EL TALMUD DE BABILONIA, Vol. 12, p. 193.

Acervo Cultural Editores. Buenos Aires.

“El pago de los daños se hace com tierras del responsable iguales a lãs mejores del perjudicado ... Para quien el versículo indica que em todos los casos debe considerarse que se há dañado lo mejor del campo del perjudicado”.

MANOEL DE ALMEIDA E SOUZA DE LOBÃO.

Tractado Pratico das Avaliações e dos Danos, § 42. Lisboa. Na Impressão Regia. Anno de 1830.

“Vale menos o prédio dividido em glebas disjuntas, e que são commixtas, e entresachadas com as de outros visinhos”.

L. DRONSART. Doctrine et Jurisprudense en Matière d’Expropriation pour Cause d’Utilité Publique. Bruxelles, Imprimerie Vve. Ferdinand Larcier. 1922.. p. 303:

“Si l’expropriation, portant sur une portion déterminée d’une parcelle de terrain qui fait partie integrante de l’emsemble d’une propriété, deprecie non seulement La portion restante de cette propriété, mais deprecie ausii lénsamble de cette propriété, Il est juste que CE préjudice soit repare.”

Tradução: - “Se a expropriação, recaindo sobre uma porção determinada de uma parcela de terreno que faz parte integrante do conjunto de uma propriedade, deprecia não apenas a porção restante desta propriedade, mas também o conjunto (totalidade) da mesé justo que este prejuízo seja reparado”.

L. J. D. FÉRAUD – GIRAUD. Régime Légal dês Propriétes Riveraines dês Chemins de Fer. P. 404. Ed. Marchal & Billard. Paris. 1898.

“Une determnité est due au propriétaire dont l’immeuble a éte rendu matériellement impropre à as destination à La suíte de l’établessement d’une chemin de fer”.

Tradução: “Uma indenização é devida ao proprietário cujo imóvel tornou-se materialmente impróprio à sua destinação em decorrência do assentamento (estabelecimento) de uma estrada de ferro”.

Mutatis mutandis, esta última referência também se aplica ao caso sob exame, bastando lembrar que nos idos anteriores a 1898, ano da edição da obra citada, o tráfego ferroviário se reduzia a um trem diário em cada direção, enquanto que uma servidão de passagem da Linha de Transmissão, contínua e permanente, não ocasional, não intermitente.

FACQUES FERBOS – GEORGE SALLES.

Expropriation ET ÉVALUATION DES Biens.

Ed. Moniteur. Paris. 1979.

“Dépréciation du surplus de la parcelle ou de l’exploitation.

... la dépréciation em valeur vénale de la parcelle expropriér peut être fixée à um certain pourcentage de la valeur du surplus de léxploitátion brutalle d’une partie dês terres”. P.115 (grifo meu)

- “Depreciação do remanescente da parcela ou da exploração.

.....

a depreciação em valor venal da parcela expropriada pode ser fixada em uma certa percentagem do valor do remanescente desta parcela, variável de acordo com a importância do prejuízo”. P. 501.

Em caso de expropriação parcial, a indenização por depreciação do remanescente e pela turbação geral da exploração deve reparar o prejuízo permanente causado pela amputação brutal de uma parte das terras”. P.115

CRITÉRIO PARA MEDIR A DEGRADAÇÃO FÍSICA E/OU FUNCIONAL

A última definição da terra para assentamento e uso humano, tem a seguinte redação, em A Fremework for Land Evaluatrion”. FAO. Soil Bulletin nº 32. Roma. 1976:

“Land: na área oh tha earth’s surface characteor prejudictably cyclic, attributes of the biosfere vertically above and below this area including those of atmosphere, the soil and urderlying geology, the hydrology, the plant and animal populations, and the results of past and present human activity, to the extent that these attributes exert a significant influence on present and future uses of the land by man”.

Tradução: - “TERRA: uma área da superfície do globo com características razoavelmente estáveis ou de ciclos previsíveis, incluindo os atributos da biosfera e atmosfera, a geologia, a hidrologia, a população animal e vegetal, e o resultado da atividade humana no passado e no presente, de modo a estender uma significativa influência destes atributos aos usos presentes e futuros do homem”. (grifo meu)

A F.A.O. é o órgão das NAÇÕES UNIDAS para Alimentação e Agricultura. Na sua autoridade, a mais alta entre as nações, tudo que um trato de terra pode concentrar, é função da atividade do homem, do que ele fez, faz ou poderá fazer nele.

Em técnica avaliatória costuma-se dizer que a terra vale pela sua capacidade de uso, que decorre de sua localização e qualidades físicas, que em resumo são: - fertilidade, profundidade, permeabilidade, drenagem, inundação, pedregosidade, declividade, erosão laminar, erosão em sulcos.

Com estas qualidades, fez-se uma classificação hoje universal para as terras rurais, dividindo-se em oito classes.

Os vários estudiosos do assunto, pouco variam nos critérios. No Brasil, o mais empregado é o NORTON (Norton, E.A., “Land Classification as na Aid in Soil Conservation Operations. Bulletin 241, December, 1940, University of Missouri”).

É usado pelo MINISTÉRIO DA AGRICULTURA, pela CESP – Centrais Elétricas de São Paulo S.A. e ELETROSUL – Centrais Elétricas do Sul do Brasil S.A., para citar os mais importantes usuários deste procedimento, adiante pormenorizado. Os dois últimos usam o método nas indenizações expropriatórias.

Segundo a adaptação para uso no Brasil, feita pelo engº. agron. OTAVIO T. MENDES SOBRINHO e I. YAMANACA, no “Classificador Norton”, publicado pela CESP , as oito classe de terras denominam-se de I a VIII, conforme vão diminuindo as qualidades valorizantes e fazendo-se presentes os fatores impeditivos de melhor uso da terra, como segue:

CLASSE I - É a mais valiosa, onde os fatores positivos estão presentes ao máximo e os negativos inexistem ou estão em mínimo; o uso é para lavouras sem restrições. VALOR RELATIVO 100%.

CLASSE II - Lavouras com práticas simples. VALOR RELATIVO 95%.

CLASSE III - Lavouras com práticas intensas . VALOR RELATIVO 75%.

CLASSE IV - Lavoura esporádica e pasto. VALOR RELATIVO 55%.

CLASSE V - Pastagens sem restrições. VALOR RELATIVO 50%.

CLASSE VI - Pastagens com práticas simples. VALOR RELATIVO 40%.

CLASSE VII - Pastagens com práticas intensas e florestas. VALOR RELATIVO 30%.

CLASSE VIII - Abrigo para vida silvestre. VALOR RELATIVO 20%.

MEDIDA DA DEGRADAÇÃO FUNCIONAL DA TERRA REMANESCENTE

Não há um único argumento de desvalia da propriedade como era antes da servidão, com fundamento na sua localização, acessibilidade e qualidades do solo.

Se as deficiências físicas podem ser corrigidas, a quebra da economicidade da terra, após as obras, é incontornável em termos de mercado.

Em termos percentuais, a servidão e obras subsequentes, desvalorizam o remanescente.

A técnica agronômica nacional oferece registro de critério semelhante. O engº. agron. OLAVO TEIXEIRA MENDES, em “Métodos, critérios e elementos usados na avaliação da propriedade rústica”, artigo publicado no Boletim da Sociedade de Agronomia, São Paulo Agrícola, Abril, 1959, p. 75/6, diz:

“...de acordo com as normas oficiais estabelecidas pelos departamentos técnicos do Estado, as terras são distribuídas em oito classes de capacidade de uso, em ordem decrescente dos limites máximos de aproveitamento econômico e racional, como a seguir são caracterizadas”.

Classe 1 – Terras próprias para culturas, sem problemas de conservação, exigindo somente adubação e manutenção.

De valor relativo 8/8 ou 100%.

Classe II – Terras próprias para culturas, com pequenos problemas de conservação, exigindo práticas complexas.

Valor relativo 7/8 ou 87,5%.

Classe VII – Terras próprias para florestas.

Valor relativo 1/24 ou 4,17%

Os valores relativos decorrem da experiência do autor e válidos para o Estado de São Paulo, na época.

Além dos autores brasileiros referidos, são encontrados critérios semelhantes em outros autores, entre os principais:

R. EARL STORIE – Manual de Evaluation de Suelos.

Union Tipográfica Edotirial Hispano-Americana.

México. Cap. 10: Classificación de la Tierra para Tasación y Fines Fiscales. P. 185-189.

A. P. A. Vink – Land use in Advancing Agriculture.]