Avaliação de Imóveis: exclusividade dos profissionais de arquitetura e engenharia

Este artigo de autoria do arquiteto e urbanista Wilson Luiz Arcari, representante do SAERGS, no CREA RS, pretende resumir a fundamentação legal e as reflexões sobre as atividades de avaliação de imóveis, prática que define um exercício profissional alicerçado em conhecimento científico e cujo currículo acadêmico abrange diversas áreas. Análises e posicionamentos recentes de várias instituições envolvidas com o tema firmaram posições sobre os Projetos de Lei 2.992/2008 e 2.993/2008, ambos de autoria do deputado Vander Loubet, que preveem a concessão de atribuições para corretores de imóveis efetuarem avaliações mercadológicas de bens imóveis.

Em reuniões realizadas em maio e junho a Comissão de Estudos que elabora a Norma de Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT NBR 14.653, instalada em junho de 1998, após exame detalhado do Projeto de Lei 2.992/2008 concluiu que nele “existe um grande equívoco de competência profissional”.

O exercício da atividade de avaliação de imóveis impõe uma formação técnica que é incompatível com aquela que dispõe o corretor de imóveis.

É certo que os corretores estão na linha de frente do mercado de transações e locações e, por força da habitualidade, estão familiarizados aos preços praticados e mesmo com o rol de informações históricas e perspectivas diretas nas suas áreas de atuação.

Associado à habitualidade, há a natural intuição que o leva à escolha dessa atividade para o exercício profissional. Mas não saberá distinguir, além de uma apreciação leiga tecnicamente irresponsável, características intrínsecas do bem a transacionar, quanto às técnicas construtivas e até aspectos patológicos de uma edificação, sua interação como o solo e respectivo grau de compromisso ao uso que possam ser aferidas para emprestar ou reduzir valor a um bem.

Ademais, se insere uma forte questão ética. A conduta do corretor de conciliar interesses, que resultam no próprio ganho (comissões recebidas). Faz parte interessada no processo transacional. O projeto se constitui em uma reinvindicação amoral.

O valor mercadológico de um imóvel apresenta componentes que devem e podem ser identificados, não somente para o discernimento das partes transacionais, mas principalmente para conduzir uma decisão judiciosa.

Neste campo, de fato, os corretores não estão capacitados. Estes profissionais não saberão o porquê, o como e em quais limites seriam tolerados, considerando a generalidade e a especificidade de cada bem em exame.

Esta capacitação somente é encontrada nos profissionais graduados em engenharia, arquitetura e agronomia, que têm, em sua formação conhecimentos pertinentes à precificação de materiais e das habitações, ao estágio tecnológico das construções, aos custos, à formação antropológica de aglomerados urbanos e de atividades produtivas rurais ou industriais, não sendo argumento para alegação de não estar explícito na Lei”.

De fato, com fundamento no disposto da Lei 5.194/66 defende-se a tese de que a competência para a avaliação do valor do imóvel é atribuição de engenheiros, arquitetos e agrônomos e não dos corretores de imóveis. Raciocínio análogo é aplicável, também para outras categorias de bens, como máquinas, instalações e equipamentos elétricos e/ou mecânicos, cujas avaliações de mercado demandam formação habilitação e capacitação nas áreas das engenharias elétrica e mecânica.

Conforme demonstrado pela legislação disponível, não há respaldo ao argumento para a alegação de “não estar explícito na Lei”, mormente o Código de Defesa do Consumidor e a NBR já citada.

Além da vistoria, análise e utilização de métodos estatísticos diferenciados para cada caso, existem padrões construtivos previstos em estudos avaliatórios que chegam a dezenas de tipologias distintas. O profissional dedicado à comercialização não tem capacitação técnica para identificar e, portanto, considerar as inúmeras diferenças existentes entre eles.

A autoria intelectual de todo o acervo técnico existente na área de avaliações no Brasil desde 1918 foi produto da criação de engenheiros e arquitetos. Toda evolução técnico- científica empreendida por engenheiros e arquitetos nos últimos 50 anos, visando aprimorar a avaliação de imóveis, demonstra que estes profissionais estão constantemente ampliando as fronteiras do conhecimento e buscando uma maior confiabilidade nos resultados das avaliações. Neste ponto cabe comentar que a elaboração do texto Normativo vigente, bem como dos anteriores não teve a participação da classe dos corretores.

Cabe esclarecer que os Projetos de Normas Brasileiras são elaboradas no âmbito dos Comitês Brasileiros ABNT/CB. Os Organismos de Normalizações Setorial (ONS) são elaborados por Comissões de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros) e circulam para Consulta Pública entre os associados da ABNT e demais interessados.

Os corretores de imóveis carecem de capacitação para realizar laudos de avaliação e falta-lhes isenção, visto que o fim precípuo dessa atividade é a comercialização do imóvel e a remuneração a ela vinculada.

Do ponto de vista técnico, os corretores de imóveis não tem capacitação para elaborar laudos de avaliação em atendimento ao que está preconizado na NBR 14653. Deve-se lembrar que o Código de Defesa do Consumidor estabelece em seu artigo 39 inciso VIII, e é vedado colocar no mercado qualquer produto ou serviço em desacordo com as Normas Técnicas.

Admitir, que corretores possam exercer uma atividade para qual não contribuíram e nem estão capacitados é expor a risco de segurança todos os atos e consequências decorrentes dos trabalhos avaliatórios.

As instituições financeiras que fazem uso das avaliações imobiliárias como CEF, BB, BNDS, BRDE, BADESUL, BASA, BND, Bradesco, Itaú, Santander, Unibanco, Real e outros, têm estruturas específicas e especializadas, constituídas por engenheiros, arquitetos e agrônomos e somente contratam trabalhos elaborados por estas categorias profissionais. Isto se dá pela necessidade de haver fundamentação técnica, transparência e validação de suas conclusões, o que propicia maios segurança as garantias hipotecárias de suas transações.

A necessidade de fundamentação e transparência também se faz impositiva em demandas judiciais de diversas naturezas tais como: desapropriações sub-rogação de vínculos, instituição de servidões, inventários, execuções, falências, entre outros.

Fica muito claro que a legislação vigente está correta ao admitir que, para o exercício de suas atividades profissionais, podem os corretores de imóveis, no máximo, opinar sobre valor, pois avaliar é algo mais. É a ciência complexa de responsabilidade que agrega cultura especializada em engenharia e arquitetura.