Laudos de Avaliação em Processos de Liquidação Compulsória
Tenho assistido, participado e contribuído, no campo da Engenharia de Avaliações, abrigado pelas Leis Federais 5194/66 e 6496/77, em muitos processos de execuções fiscais (município, estado, união) ou agentes financeiros (Bancos, Financeiras) e outros credores, como Assistente Técnico do Executado, para fornecer elementos técnicos e pecuniários com vistas a não ocorrer o preço vil e sim o justo valor.
Defronto-me com “informações” assinadas por oficiais de justiça, leiloeiros, corretores e raramente por profissionais legalmente habilitados, aliás, de passagem relaciono bibliografia técnica especializada e consagrada utilizado no Cerne Avaliatório:
Como Avaliar Imóveis – Eng. Antonio Ayres
Avaliação de Bens – Módulo Básico –IBAPE-RS – Eng. Ibá Ilha Moreira Filho
Avaliação de Bens – Módulo Básico – Eng. Irany Frainer
Prática das Pequenas Construções – Eng. Alberto de Campos Borges
Manual de Primeiros Socorros do Engenheiro e Arquiteto / Eng. Manoel Botello
Manual de Redação de Laudos – Eng. José Fiker
Engenharia de Avaliações PINI / IBAPE / SP – diversos autores
Eng. de Avaliações – Uma Introdução à Metodologia Científica – Eng. Rubens Alves Dantas
Incorporações de Imóveis – Eng. Henrique Hirschfeld
Como Evitar Erros na Construção – Eng. Ernesto Ripper
Seminário de Perícias Judiciais – IBAPE/RGS
Technisch Formelsammlung – Kurt Gieck – Ing.
O Custo de Construção – Frantisek Ptacek / Eng.
Vade Mecum do Eng. Armindo Beux – Tabela Eng. L. Caricchio
Avaliação de Imóveis – Eng. José Fiker
Revista Brasileira de Avaliações e Perícias de Engenharia
Anais do 10º Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações
Princípio de Engenharia de Avaliações – Eng. Alberto Lélio Moreira – 1ª e 3ª Edições
Avaliação em Massa de Imóveis Urbanos p/ Cálculo de IPTU e ITBI – Eng. Ragnar Thofehrn
Avaliações de Terrenos Urbanos por Fórmulas Matemáticas – Eng. Ragnar Thofehrn
Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia – Eng. Marcelo Corrêa Mendonça e outros
Manual de Avaliações Imobiliárias – Arq. André Nobell Soler
Manual Técnico do DOP/SP
O Custo das Decisões Arquitetônicas – Ing. Construciones / Juan Luis Mascaro – Ing.
Lagneur, A.. Centre Scientifique et Technique du Batiment
Dourgno, J.. Texas Engineering Experimental Station
Tabelas p/ Canteiros de Obras – Eng. Ernesto Ripper
Normas Técnicas de Associação Brasileira de Normas Técnicas – A B N T
Assainissement dês Villes – Eng. Paul Wéry
Curzo Avanzado de Tasacion / Ing. Dante Guerrero IBAPE/SERGS
Las Crisis de las Ciudades de Wolf Von Eckardt
American Institute of Real Estate Appraisers – Appraisal terminilogy and Handbook, Chicago, 1954
Moreira, A. L. – In: “Curso de Especialização em Engenharia de Avaliações” – Instituto de Engª Legal, Rio de Janeiro, 1979
Marston, Winfrey & Hempstead – Engineering Valuation and Depreciation – Mc – Graw-Hill Book Co. Inc., New York, 1953
LUIZ Carlos Berrini – Engenharia de Avaliações de Imóveis 3ª edição 1957, Livraria Freitas Bastos.
Anson Marston e Thomas R. Agg – Inginieria de Valuación, 1ª edição argentina, tradução da 4ª edição inglesa. Seleccíon Contable S.A.
Programa Cepal/AAT – Manual de Proyectos de Desarrolo Econômico, dezembro de 1958, Nações Unidas
Normas IVS – International Valuation Standards Concil
Manual do Engenheiro GLOBO – Vol. I, II e III
Laudo Técnico Desapropriação Comarca de Montenegro – Eng. Ruy Brossard de Souza Pinto
E nos meus quarenta e dois anos nessa atividade, não encontrei publicação inerente de autoria de algum Oficial de Justiça, Corretor de Imóveis ou Leiloeiro.
O trabalho avaliatório é normalizado, tem base em conhecimento científico obtido no mínimo cinco anos em terceiro grau: geologia, topografia, fundações, mecânica dos solos, hidrologia, hidráulica, eletricidade, impermeabilizações, tratamentos materiais, ferramentas, equipamentos de Construção Civil, Estradas, Obras de Arte (Pontes, Portos, Rios, Canais, etc).
Principia este labor específico em estudar os documentos – de domínio, de posse, de planialtimetria, de projetos de engenharia, arquitetura e complementares, de prosseguimento a Vistoria Técnica.
Vistoria Técnica - é constatação física de um estado, de um fato, condição e circunstância, e descrição de todos os elementos que constituem.
MÉTODOS AVALIATÓRIOS:
A Busca do Justo Valor de Bens Imóveis ocorre através de Métodos Avaliatórios desenvolvidos em Bibliografia Especializada, acima elencadas, dentre os quais relaciono:
Para terrenos:
- Método do Modelo Matemático – (MM)
- Método Comparativo de Dados de Mercado – (MCDM)
- Método Involutivo do Máximo Aproveitamento Eficiente – (MMAE)
- Método Residual – (MR)
- Procedimento Estimativo – (PE)
Para edificações:
- Método do Custo de Reconstrução de Mercado – (MCRM)
- Método do Custo de Reconstrução do SFH – (MCRM – SFH)
- Método de Vendas – (MV)
- Método da Renda – (MR)
- Método do Máximo Aproveitamento Eficiente – (MMAE)
- Método do Custo de Reprodução – (MCR)
Subentende-se em todos os Critérios Avaliatórios a Pesquisa, o Diagnóstico de Mercado, a Caracterização Física, Econômica, Urbana / Rural, a escolha e justificativa dos Métodos ou Critérios Escolhidos, o tratamento dos elementos de amostragem.
Acrescentando a questão da “Vantagem da Coisa Feita”, o “Fator de Comercialização”, a “Depreciação”.
Com certeza, o Procurador do Executado terá um cabedal informativo bem alicerçado para oferecer ao Magistrado, elementos legais justificativos a revisão do valor apropriado inicialmente para a liquidação compulsória.
