Metodologia Avaliatória
A Engenharia de Avaliações desenvolveu-se e sistematizou diversos métodos para determinação do valor das várias espécies de bens, dentre os quais detacam-se.
1. Método Comparativo (MC) – É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. É utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias constituindo-se na pesquisa de mercado de bens similares vendidos, ofertados ou processados, considerando-se a homogeneização técnica.
1.1 - Método Comparativo de Dados de Mercado (MCDM) – Define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características físicas, econômicas e urbanas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente, no valor, devem ser justificados por inferência estatística ou por homogeneização, condição fundamental para aplicação deste método a existência se um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário. Este método busca a situação ideal, pois não necessita maiores ilações de cunho econômico para a explicação dos preços, vez que o resultado obtido já carreia toda a gama de explicações tornando-se dispensável inclusive uma maior análise. O tratamento para alcançar a convicção de valor deve ser baseado em processos de inferência estatística que permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor.
1.2 - Método Comparativo do Custo de Reprodução de Benfeitorias (MCCRB) – Aquele que apropria o valor de benfeitorias, através da reprodução dos custos, baseada em orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório. Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e ou obsoletismo funcional.
2. Método de Custo (MC): - Mais utilizado para avaliação de construção quando através de orçamento determina-se o custo de reprodução ou de substituição.
2.1 Método do Custo da Reprodução (MCR) – Este método é baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor é inerente ao objeto avaliando e que depende do seu custo de fabricação . Deduzindo a sua depreciação.
2.2 Método de Custo da Reprodução por Novo (MCRN) – É normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na obtenção do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e instalação. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de manutenção regime de trabalho e obsolescência.
3. Método de Capitalização (MC) – Também é o denominado Método de Renda (MR), utilizado para determinação de locativos, abrigo à capitalização da renda obtida a uma taxa de juros, compatível com o Mercado Financeiro. Este parâmetro deve ser aferido com o que o Mercado Imobiliário tem de ofertas, procuras e, efetivas locações ocorridas no mesmo período do Trabalho Técnico desenvolvido. Outros “experts” o conceituam como sendo o método baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente do homem e depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável. Levando em consideração as taxas praticadas no mercado.
4. Método Involutivo (MI) – É baseado em um estudo de viabilidade econômica e aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação Urbanística local. Este método é o mais eficiente para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como método de aproveitamento máximo eficiente. Aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para a apropriação do valor de terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente , mediante teórico empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e as condições do mercado. A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes a transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização, remuneração do capital, terreno, computador em prazos viáveis ao projeto, à execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais expressamente justificadas. Para a aplicação deste método exige-se que:
a) o imóvel avaliado esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido. Além de legalmente permitidos seu uso e sua ocupação.
b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam de características e em quantidades absorvíveis pelo mercado no prazo pré estabelecido pelo estudo compatível com a realidade.
c) as formulações matemático financeiras sejam expressas no Laudo.
Este método pode ser utilizado como instrumento de controle, permitindo visualizar até que valor pode ser pago, pois a análise das taxas são tomadas por períodos anteriores e projetadas ao futuro, o que caso ocorra, distorce totalmente as condições previstas originariamente. Trata-se de um poderoso método para estudo de viabilidade econômica, pois permite analisar diversas hipóteses otimistas e pessimistas, o que, através de simulações, oferece subsídios quanto à empreender ou não. Porém, como deve possuir respaldo de mercado, inexoravelmente deve, para uma tomada de decisão, ser confrontada com avaliação obtida a partir do Método Comparativo.
5. Método Residual (MR) – É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, é o valor do terreno.
