Laudo Técnico de Avaliação em Desapropriações
► “A desapropriação é o poder que tem o Município, o Estado, a União de extinguir, limitar, ou restringir mediante JUSTA INDENIZAÇÃO, o direito individual”.
Constituição Federal Brasileira, 2ª Ed, Rio, 1924, página 437.
►José Cretella Junior, com fundamento nos artigos 153 a 161 da Emenda Constitucional de 1969, no primeiro destes artigos, no Parágrafo 22 comenta:
“É assegurado o direito de propriedade, salvo o caso de desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social, salvo o disposto no Art. 161, facultando-se ao expropriado aceitar o pagamento em título da dívida pública, com cláusula de exata correção monetária. Em caso de perigo público iminente, as autoridades competentes poderão usar da propriedade particular, assegurando ao proprietário indenização ulterior.
Manual Prático de Desapropriações, Rubens Limongi França, 2ª Edição Saraiva.
►O Professor Engenheiro Ruy Brossard de Souza Pinto, esclarece sobre o termo ESFACELO, quando o valor de um bem é depreciado por contingência externa:
- Por ato expropriatório: direto / indireto / total / parcial.
- Por degradação ambiental, poluição de água, ar, solo, causado por agente externo (Indústria, Esgoto, Resíduos, Lixo, Ruído, Ferrovia, Alta Tensão, Torre de Transmissão, Elevada, Viaduto, Passarelas e outros).
- Por restrição a ocupação e aproveitamento, quando altera os índices urbanísticos no Plano Diretor em parâmetros mais restritivos, que o vigente.
- Essa desvalorização ocorrida por agente externo, em benefício de outrem (individual ou coletivo) é passível de mensurar e indenizar.
►O Coeficiente de Esfacelo:
Nas desapropriações parciais de terrenos, não deve adotar-se somente o valor de mercado para a área exproprianda, a considerar a Reparação / Degradação Física e/ou Funcional à parte remanescente, ocorrida pelo ato expropriatório, como bem demonstrou o Prof. Eng. Ruy Brossard de Souza Pinto, então Perito Assistente Técnico dos Desapropriados em Demanda Judicial na Implantação do Pólo Petroquímico, ocorrida na Comarca de Montenegro, assim manifestando-se:
CONSEQÜÊNCIAS DO ESFACELO
Do esfacelo resultante da desapropriação, a propriedade remanescente sofre uma degradação econômica, não mais permitindo a exploração com fins econômicos – que existia antes do ato expropriatório.
► Tradição da indenização dos danos do esfacelo
A indenização pelos danos causados a um patrimônio, sempre foi preocupação do homem desde remota antiguidade aos tempos atuais:
►EL TALMUD DA BABILÔNIA, Vol. 12, p.193.
Acervo Cultural Editores. Buenos Aires.
“El pago de los daños se hace com tierras del responsable iguales a las mejores del perjudicado...
...Para quien el versiculo indica que en todos los casos debe considerarse que se ha dañado lo mejor del campo del perjudicado”.
►MANOEL DE ALMEIDA E SOUZA DO LOBÃO.
Tractado Prático das Avaliações e dos Danos, § 42.
Lisboa. Na impressão Régia. Anno de 1830.
“Vale menos o prédio dividido em glebas disjuntas, e que estão commixtas, e entresachadas com as de outros vizinhos”.
►L DRONSART.
Doctrine et Jurisprudence em Matière d’Expropriation pour Caus d”Utilité Publique.
Bruxelles, Imprimerie Vve. Ferdinand Larcier. 1922. p. 303:
“Si l’expropriation, portant sur une portion déterminée d’une parcelle de terrain qui fait partie integrante de l’emsemble d’une propriété, deprecie non seulment la portion restante de cette propriété, mais deprecie aussi l’ensamble de cette propriété, il est juste que ce préjudice soit repare”.
Tradução:
“Se a expropriação, recaindo sobre uma porção determinada de uma parcela de terreno que faz parte integrante do conjunto de uma propriedade, deprecia não apenas a porção restante desta propriedade, mas também o conjunto (totalidade) da mesma, é justo que este prejuízo seja reparado”.
►L. J. D. FÉRAUD – GIRAUD.
Régime Légal des propriétes Riveraines dês Chemins de Fer. P. 404.
Ed. Marhal & Billard. Paris . 1898.
“Une indenimnité est due au propriétaire don’t l’immeuble a éte rendu matériellement impropre à sa destination à la suite de l’établessement d’une chemin de fer”
Tradução:
“Uma indenização é devida ao proprietário cujo imóvel tornou-se materialmente impróprio à sua destinação em decorrência do assentamento (estabelecimento) de uma estrada de ferro”.
►FACQUES FERBOS – GEORGE SALLES.
Expropriation et Évaluation dês Biens.
Ed. Moniteur. Paris. 1979.
“Dépréciation du surplus de la parcelle ou de l’exploitation...
...la dépréciation en valeur vénale de la parcelle expropriér peut étre fixée à un certain pourcentage de la valeur du surplus de cette parcelle, variable selou l’importancedu prejudice. p. 501.
En cas d’expropriation partielle, l’indenitée pour dépreciation du surplus de l’exploitation et pour trouble géneral d’exploitation doit réparer le préjudice permanent causé par l’amputation brutalle d’une partie des terres”. p. 715
Tradução:
“Depreciação do remanescente da parcela ou da exploração...
...a depreciação em valor venal da parcela expropriada pode ser fixada em uma certa percentagem do valor do remanescente desta parcela, variável de acordo com a importância do prejuízo. p. 501
Em caso de expropriação parcial, a indenização por depreciação do remanescente e pela turbação geral da exploração deve reparar o prejuízo permanente causado pela amputação brutal de uma parte das terras”. p. 715
►Ocorrendo uma queda vertical no valor da propriedade remanescente. Reporto-me às palavras de O.T. MENDES SOBRINHO, Engenheiro Agrônomo, em “Avaliação dos Prédios Rústicos para Desapropriação por Utilidade Pública”, editado pela CESP – Centrais Elétricas de São Paulo S.A.:
“Em suma, não é possível atribuir valores iguais para coisas aparentemente semelhantes, mas, de significação econômica diversa”.
É elementar que uma deficiência física pode ser corrigida, porém, a degradação funcional, a quebra de economicidade da propriedade, é irremediável em termos de mercado.
►“Nas desapropriações, não se cuida..., de operação de venda, nem mesmo de venda forçada...A rigor, não se busca o elemento preço, próprio do contrato de compra e venda, mas a reposição no patrimônio do expropriado do justo valor do bem de que ficou privado”.
Jurisprudência de Direito Administrativo – Ed. Fundação da Casa de Rui Barbosa, 1981 Nº de Ordem 545.
►Do Livro “Princípios de Engenharia de Avaliações – Prof. Eng. Alberto Lélio Moreira”:
Segundo o Prof. José Cretella Júnior, nos seus “Comentários à Lei de Desapropriações”: - Desapropriação é o ato de direito público pelo qual a administração, fundamentada na necessidade pública, na utilidade pública ou no interesse social, obriga o proprietário a transferir a propriedade de um bem, ao Estado, mediante prévia e justa indenização. – “O direito do poder público expropriar, parte do princípio de que o interesse da comunidade supera o interesse do indivíduo. Por outro lado, como o direito de propriedade do indivíduo deve ser resguardado, a lei lhe garante prévia e justa indenização, de forma que seu patrimônio não seja desfalcado.
►Segundo o Juiz Federal Paulo Freitas Barata: “A justiça da indenização deve ser tal que habilite o expropriado a adquirir outro bem perfeitamente equivalente e o exima de qualquer detrimento. O expropriado deve ser plenamente recomposto na sua condição jurídica anterior (artigos 153 § 3º 1 161 da Constituição Federal). Assim, para que a indenização seja justa, não basta representar o valor do objeto da expropriação (tarefa por si difícil), pois ela deve compensar os prejuízos do expropriado de modo a cobrir também os lucros cessantes, as despesas com o processo e outras despesas impossíveis de serem previstas na lei mas que podem ocorrer por força da desapropriação. Não podem ser esquecidos, por exemplo, o dano moral e seus efeitos patrimoniais, bem como a possibilidade de danos por atos ilícitos do poder expropriante. Os lucros cessantes (uma das modalidades do dano), quando inequívocos e efetivos, devem ser objeto do próprio processo expropriatório; quando apenas possíveis ou problemáticos, devem ser postulados e discutidos em ação direta. As despesas indispensáveis e comprovadas, tidas pelo expropriado em decorrência do processo, também devem ser computadas e incluídas na indenização. Sempre que possível, o perito procurará demonstrar o valor através de mais de um método, não só para justificar sua opinião mas também para fornecer o maior número de subsídios ao julgador.
►Na realidade a avaliação de um imóvel no caso de uma desapropriação total se opera como se o proprietário estivesse solicitando ao perito que avaliasse seu imóvel para saber qual o maior preço que poderia pedir para vendê-lo. Enquanto for uma desapropriação parcial, considerar também o esfacelo do remanescente.
►Justa indenização: A constituição Federal em seu parágrafo 16 do Art. 141, estabelece: “É garantido o direito de propriedade, salvo o caso de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro. Em caso de perigo iminente, como guerra ou comoção intestina, as autoridades competentes poderão usar da propriedade particular, se assim o exigir o bem público, ficando, todavia, assegurado o direito à indenização ulterior.”
Essa expressão “justa indenização”, embora não definida, é usada em outros países, como na 5ª emenda à Constituição dos EUA, que estabelece: “Ninguém será despojado da vida, liberdade, ou propriedade sem o devido processo judicial; nem poderá a propriedade privada ser tomada para uso público sem justa indenização.”
Assim, o profissional como Perito do Juízo, ou Assistente Técnico ao elaborar o Laudo Avaliatório do Bem Desapropriando deverá considerar a também as observações acima elencadas, que convergem a manifestação do Professor Engenheiro Alberto de Zagottis, então Diretor de Taxas de Melhorias e Avaliações da Prefeitura de São Paulo, nos idos de 1978, no I. Congresso Brasileiro de Avaliações:
Das mais importantes decisões dos Tribunais Norte- Americanos do período 1830/1934, mencionadas na obra Engineering Voluation de Marston & Agg, na qual esses autores mostram que muitos princípios fundamentais de avaliação foram estabelecidos. Destes, sobressai-se a regra Smith Vs. . Ames segundo a qual:
“All factors value must be given such weight as is jus and right na each case – (U.S Sup. Ct, 1898.”
Traduzo:
“Todos os fatores auferidos devem receber um valor justo e correto em cada caso, equivalente ao seu peso.”
Segue: METODOLOGIA AVALIATÓRIA
